Qu’est-ce qu’un prêt in fine ?
Le prêt in fine s’oppose au prêt amortissable. Il s’agit d’un crédit immobilier où l’on rembourse uniquement les intérêts tout au long de la durée du prêt.
Le remboursement du capital du prêt se fait en totalité à la fin du prêt.
Il s’agit d’un montage que l’on retrouve régulièrement dans les crédits visant à financer du locatif. Durant la durée du prêt, il n’y aura pas d’amortissement du capital, uniquement des intérêts. Les échéances seront donc plus faibles que pour un prêt amortissable dont le capital diminue progressivement. Vos revenus locatifs n’auront donc pas vocation à régler les échéances du prêt de manière immédiate.
C’est pourquoi les banques exigent en général que les emprunteurs constituent une épargne en versant chaque mois un montant sur un produit d’épargne déterminé à l’avance. Il peut s’agir d’une assurance vie, d’un PEA ou encore d’un compte titre ordinaire. La banque va nantir le produit d’épargne pour s’assurer du bon paiement de l’échéance finale qui correspond le plus souvent à la totalité de la somme prêtée.
Quelles sont les caractéristiques du prêt in fine ?
Le crédit in fine est d’abord un crédit à taux fixe. Le remboursement du capital peut être fixé entre 3 et 25 ans selon les banques. Il est nécessaire d’emprunter au moins 21 500 euros mais il n’existe pas de montant maximum.
Quel est l’intérêt de souscrire un prêt in fine ?
Un prêt in fine est en général bien plus cher qu’un crédit amortissable. Une situation qui s’explique aisément pour deux raisons.
Tout d’abord, il s’agit d’une raison mathématique. Contrairement au prêt in fine, le prêt amortissable voit son capital réduire avec le temps. Vous êtes donc amené à payer moins d’intérêts car ceux-ci sont calculés sur le montant emprunté (le capital). Dans le cadre d’un prêt in fine, le capital reste inchangé durant tout le prêt : les intérêts sont donc constants.
La seconde raison qui explique un coût supérieur du prêt in fine par rapport au crédit amortissable s’explique par un risque accru d’impayé subit par la banque. En effet, il est indispensable d’être un épargnant avéré pour se faire accorder ce type de crédit. Les banques sont d’ailleurs relativement réticentes à accorder ce type de crédit. Une réticence qui s’exprime d’ailleurs par des taux supérieurs à ceux pratiqués dans le cadre des prêts amortissables.
Mais alors pourquoi payer plus cher ?
Ce montage est particulièrement prisé chez les investisseurs qui souhaitent déduire les intérêts d’emprunt de leurs revenus fonciers. Pour ce faire, il est impératif de déclarer ses revenus fonciers en régime réel qui s’oppose au régime forfaitaire (30% des revenus).
Le prêt in fine répond à des projets murement réfléchis. Au vu de la complexité de certains montages, l’accompagnement par un courtier en prêts immobiliers est fortement recommandé.
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