montage SCI avec un courtier immobilier

Le caractère non commercial des Sociétés Civiles Immobilières (SCI) :

Par définition une Sociétés Civile Immobilière (SCI) est une société civile, ayant un objet immobilier (il peut par exemple s’agir de la détention ou de la gestion d’un ou plusieurs immeubles).  Aux sociétés civiles on oppose classiquement les sociétés commerciales dont l’objet est la réalisation d’actes de commerce,

Il existe une grande liberté concernant la constitution d’une SCI. En effet s’il faut au minimum deux associés pour cela, la loi n’impose aucun seuil maximum quant au nombre d’associés. La qualité des associés ainsi que leurs nationalités ne sont pas des critères pris en compte. Une SCI peut être composée uniquement d’associés personnes physiques ou morales mais il se peut également que parmi les associés il y ait simultanément des personnes physiques et des personnes morales.

Concernant le capital social c’est la liberté des associés qui prévaut quant à la détermination de son montant. La loi n’impose pas de limitation de celui-ci que ce soit au minimum ou au maximum. C’est aux associés fondateurs de la SCI qu’il incombe de déterminer d’un commun accord la valeur des parts sociales qu’ils doivent se répartir entre eux. Ces parts sociales devant obligatoirement avoir la même valeur entre elles.

Une grande attention doit être accordée aux opérations réalisées par une SCI puisque celle-ci ne peut par nature réaliser d’actes de commerce. Ainsi une SCI ne peut acquérir un immeuble dans le seul but de le revendre ultérieurement ou encore meubler un logement afin de le proposer en location meublée, de telles opérations sont constitutives d’actes de commerce. Il convient de nuancer en précisant que ces interdictions ne font pas obstacle à la revente par une SCI de son bien immobilier.

Éluder l’indivision :

Les courtiers immobiliers sont enclins à préconiser la constitution d’une SCI à l’occasion d’un achat immobilier dans le souci d’éviter l’indivision. Les acquéreurs (qu’ils soient époux ou concubins) peuvent acheter en commun, en d’autres termes « en indivision », ou bien procéder à la constitution d’une SCI qui sera alors la seule propriétaire du bien. Cette deuxième option présente des avantages pour régler le sort du bien en cas de dissolution du couple par séparation ou par décès.

Dans l’hypothèse d’une séparation, il résulte de la situation d’indivision que chacune des parties peut unilatéralement demander la mise en vente du bien auprès du tribunal.

Dans l’hypothèse d’un décès, l’indivision peut empêcher l’époux ou le concubin restant de continuer à occuper son logement.

Si les acquéreurs décident de créer une SCI pour acquérir un immeuble, ceux-ci se verront attribuer des parts sociales dont le partage est beaucoup plus aisé que celui d’un logement. De plus, la dissolution de la SCI propriétaire du bien ne pourra pas être demandée unilatéralement par un des associés.

La constitution d’une SCI  n’est pas spécialement conseillée en présence d’époux mariés sous le régime de la communauté car la plupart du temps face à une rupture c’est l’époux qui est le plus dépendant du bien qui se le verra attribuer.

L’aspect fiscal :

1/ La SCI peut être dans bien des cas un outil de transmission du patrimoine adéquat en ce qu’elle peut permettre l’association de parents et d’enfants pour un achat immobilier, et ensuite une maîtrise accrue du coût fiscal de la transmission des parts des parents aux enfants grâce à un étalement dans le temps.

Il est permis aux parents de donner à chaque enfant une certaine somme et ce sans que cette somme tombe sous le coup de l’imposition. La constitution de la SCI permet une transmission progressive des parts de celle-ci et de fait la transmission gratuite d’une partie du patrimoine des parents à leurs enfants.

Un autre mécanisme de gestion patrimoniale est aussi envisageable puisque la loi autorise la donation de parts de SCI à des enfants avec réserve d’usufruit. Les droits de donation sont alors déterminés sur la base de la valeur de la nue-propriété des parts (nécessairement inférieure à leur valeur en pleine propriété). Plus l’usufruitier va vieillir et plus la part de la nue-propriété dans la pleine propriété va s’accroître. C’est un barème fiscal qui vient fixer la valeur de la nue-propriété.

L’usufruit viager est égal à :

  • 10%de la pleine propriété quand l’usufruitier est âgé de plus de 91 ans,
  • 20%quand il est âgé de 81 à 90 ans,
  • 30%quand il est âgé de 71 à 80 ans,
  • 40%quand il est âgé de 61 à 70 ans,
  • 50%quand il est âgé de 51 à 60 ans,
  • 60%quand il est âgé de 41 à 50 ans,
  • 70%quand il est âgé de 31 à 40 ans,
  • 80%quand il est âgé de 21 à 30 ans,
  • 90%quand il est âgé de 20 ans ou moins.

A titre d’exemple si un parent âgé de 70 ans donne des parts de SCI avec réserve d’usufruit les droits de donation seront calculés sur la base de 40% de la valeur du bien.

Le mécanisme de la donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit présente un autre atout au décès du donateur. A savoir que les enfants de celui-ci recueilleront de manière automatique l’usufruit à son décès, devenant de fait propriétaires des parts de la SCI et ce sans avoir à s’acquitter de droits de succession.

Il convient de préciser que le recours à un prêt peut être opportun car pour le calcul des droits de donation le solde du prêt va venir diminuer la valeur des parts.

A titre d’exemple si une SCI emprunte 130 000 Euros destinés à financer l’acquisition d’un bien valant 170 000 Euros, c’est la différence entre les deux qui s’élève à 40 000 Euros et qui constitue l’actif net (équivalant à l’actif brut auquel on déduit le montant du prêt) que l’on va retenir pour le calcul des droits de donation.

2/ La SCI permet une transmission patrimoniale moins onéreuse fiscalement quant aux droits de donation et une défiscalisation des droits de succession. Quid de son intérêt face à l’impôt sur le revenu ?

Face à l’impôt sur le revenu aucun avantage fiscal n’est procuré par la SCI. Il est d’usage de dire que la SCI est « fiscalement transparente » c’est à dire que les revenus fonciers perçus par la SCI sont répartis entre les associés proportionnellement aux parts de la SCI qu’ils détiennent. L’augmentation des revenus fonciers des associés entraînant mécaniquement une hausse de leur imposition.

Une gestion administrative plus lourde :

La SCI est fortement encadrée dans sa création d’abord et sa gestion ensuite. Cet encadrement est autant juridique que fiscal et comptable. Dans l’éventualité où une SCI se place en contradiction avec les obligations qui sont les siennes, elle risque de se voir considérer comme fictive par l’administration fiscale qui peut procéder à sa dissolution. En cas de dissolution la propriété du bien est transférée aux associés qui devront s’acquitter des différents impôts liés aux plus-values.

1/ Les SCI de copropriété dotées de la transparence fiscale ont l‘obligation d’effectuer tous les ans une déclaration en double exemplaire de leurs résultats (article 374 annexe II CGI). Un certain nombre d’informations doivent obligatoirement y figurer (la part revenant à chaque associés dans les revenus bruts sociaux, dans le montant des dépenses, des impositions, des intérêts, dans les frais de gestion et d’assurance …). L’absence d’une telle déclaration est sanctionnée par une amende fiscale.

2/ Dans le cas où un associé se réserve la jouissance du bien représenté par ses parts sociales, il n’est soumis à aucune obligation. Cependant s’il décide de mettre le bien en location alors il doit rédiger et joindre un feuillet annexe à sa déclaration de revenus pour permettre la détermination de son revenu net foncier. Les associés doivent être en capacité de justifier toutes les dépenses supportées personnellement.

3/ Les inconvénients de la SCI concernent principalement le financement de l’acquisition immobilière et la situation en présence de dettes sociales.

Concernant le financement de l’acquisition : Il convient de préciser que la SCI ne peut pas bénéficier du Prêt à taux zéro (PTZ) ni utiliser un Plan Epargne Logement (PEL) pour financer l’achat d’un bien immobilier. De plus le capital social de la SCI doit être fixé dans son montant en fonction du prix du bien que les associés veulent acquérir afin de prévenir d’éventuelles plus-values en cas de revente du bien.

Concernant les dettes sociales : En leur présence les associés sont responsables à proportion de leurs apports, ils engagent leur patrimoine personnel. Chacun des associés peut être poursuivi par les créanciers si la société ne peut rembourser ses dettes.

Les cas de constitution d’une SCI :

L’un des atouts phares de la SCI est la souplesse offerte dans la répartition des pouvoirs mais aussi dans sa gestion courante. En effet les associés peuvent nommer un gérant qui va leur permettre de se dédouaner de cette charge. Si ce gérant devra évidemment rendre compte de ses actions aux associés il pourra tout de même agir même en l’absence d’unanimité entre eux. En cela la SCI s’oppose à l’indivision ou une seule personne peut unilatéralement engendrer une situation de paralysie patrimoniale.

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