Les critères de choix entre caution et hypothèque :

Dans un souci de se protéger de l’incapacité de remboursement des emprunteurs, il est fréquent que les organismes de crédit mettent en œuvre divers dispositifs. Parmi ceux-ci, il y a notamment l’assurance emprunteur dont la souscription protège l’emprunteur des évènements de la vie qui l’empêcheraient de rembourser son emprunt (décès, perte d’emploi, problèmes de santé …).

Outre cette assurance souscrite par l’emprunteur, les banques demandent que l’acquéreur-emprunteur souscrivent une garantie. Différentes garanties sont possibles, mais les plus communes sont le cautionnement et hypothèque.

 

L’hypothèque :

Il s’agit d’une sûreté réelle ce qui implique que la garantie est attachée à un bien et non à la personne de l’emprunteur.

L’hypothèque se caractérise par le fait que le débiteur conserve la propriété, la possession et la jouissance de son bien tandis que le créancier se voit reconnaître un droit de préférence et un droit de suite (le droit de préférence permettra au créancier de se faire payer en priorité sur le prix du bien qui lui a été donné en garantie / le droit de suite permet au créancier d’exercer son droit de préférence quand bien même le bien donné en garantie aurait été transmis à un tiers).

Autre type de sûreté réelle très répandue le privilège est une sûreté que donne la loi à un créancier en raison de la nature de sa créance, il n’entraîne pas de dépossession et confère un droit de préférence au créancier. Le plus répandu est le privilège de prêteur de deniers (article 2374 2°du Code civil) qui suppose la réunion de 4 conditions cumulatives :

  • il faut absolument un acte notarié
  • il faut une promesse d’emploi c’est à dire que l’acquéreur-emprunteur va déclarer dans l’acte que la somme empruntée est utilisée pour payer le prix de vente d’un bien déterminé
  • il faut une déclaration d’origine des fonds
  • il faut une quittance du prix par le vendeur

Le privilège de prêteur de deniers ne peut s’appliquer qu’à l’occasion de l’achat d’un bien existant (ce qui exclu un privilège sur une construction à venir).

Le cautionnement :

Il s’agit d’une sûreté personnelle par laquelle une personne appelée « caution » va s’engager auprès du créancier, à payer la dette du débiteur principal qui sera la personne « cautionnée » dans l’éventualité où le débiteur ne serait pas en mesure de le faire lui-même.

On Distingue plusieurs types de cautions parmi lesquelles : la société de cautionnement mutuel, la « caution mutuelle fonctionnaire » et enfin la « caution solidaire d’un particulier ».

Une société de cautionnement mutuel a vocation à assurer le remboursement du prêt, peu importe que celui-ci ait été souscrit pour l’achat d’un logement existant ou d’un terrain ou encore pour financer des travaux. Le principe directeur de pareille société est la mutualisation des risques. Le plus souvent les sociétés de cautionnement mutuel sont des filiales de groupes bancaires ou alors elles peuvent aussi être rattachées au crédit logement. Elles se rémunèrent grâce à une marge sur la caution, ce qu’il reste de la caution est ensuite placé sur un fonds de garantie.

Concernant la caution mutuelle fonctionnaire, elle fonctionne de la même manière qu’une société de cautionnement mutuel mais pour un prix moins onéreux.

Enfin, la caution solidaire d’un particulier est moins courante car elle souffre d’une réticence émanant des établissements bancaires.

 

Avantages et inconvénients de l’hypothèque et du cautionnement :

Si le prêt consenti à l’emprunteur est intégralement soldé dans les délais prévus, alors l’hypothèque qui suit le prêt va disparaître d’elle-même dans un délai de deux ans. Cela n’engendrera aucun frais à la charge de l’emprunteur.

Il n’en est pas de même à l’origine de l’hypothèque puisque son effectivité implique que ce soit un notaire qui établisse l’hypothèque et qu’elle soit publiée au service de la publicité foncière. Il en découle des frais qui englobent : les émoluments du notaire, les droits d’enregistrement, les frais de formalités et la contribution de sécurité immobilière. En général ces frais correspondent à 1,5% du montant de l’emprunt.

Des frais peuvent être engendrés par un remboursement anticipé du prêt ou une revente du bien. Dans de telles situations, il convient alors de procéder à la mainlevée de l’inscription hypothécaire qui grève le bien. Sans cela l’hypothèque continuera de grever le bien jusqu’au remboursement du crédit souscrit pour financer son achat. La mainlevée nécessite encore une fois l’intervention d’un notaire et donne lieu à des frais comprenant : les droits d’enregistrement, la contribution de sécurité immobilière, les honoraires du notaire accompagnés de la TVA, les frais administratifs.

L’un des atouts du cautionnement face à l’hypothèque est le caractère moins onéreux des frais de garantie. En effet ils englobent une commission destinée à la société de cautionnement et une contribution destinée au fonds mutuel de garantie (lequel a vocation à intervenir en cas de défaillance de l’emprunteur). 75% de cette contribution peuvent être restitués à l’emprunteur s’il arrive à rembourser son emprunt (voir les modalités auprès du crédit logement).

Autre avantage : à condition que le contrat de prêt initial le prévoit il est possible pour l’emprunteur de transférer son prêt immobilier pour l’acquisition d’un autre bien que celui constituant l’objet du contrat initial. Ce qui est intéressant pour lui c’est de conserver les mêmes conditions de prêt relativement aux taux.

Enfin en cas de défaillance de l’emprunteur, face à un cautionnement mutuel il sera possible d’envisager un rééchelonnement des dettes pour éviter d’avoir à procéder à la saisie du bien qui est plus rapide en présence d’une hypothèque.

Le cautionnement ne peut pas s’appliquer à tous les prêts. En effet, en présence d’un prêt à l’accession sociale (PAS) il ne peut venir en garantie que si le montant du prêt souscrit est inférieur à 15 000 euros. S’il s’agit d’un prêt à taux zéro (PTZ) combiné avec un prêt PAS alors la garantie sera obligatoirement une hypothèque. De plus il arrive parfois que par frilosité les sociétés de cautionnement mutuel refusent de garantir le prêt de l’emprunteur.

In fine la garantie choisie doit s’adapter au projet de l’emprunteur. Par exemple, en cas d’achat avec l’intention de revente du bien avant le remboursement du prêt, il est déconseillé de privilégier l’hypothèque pour éviter d’avoir à payer des frais de mainlevée. Dans d’autres cas, c’est le cautionnement qui sera plus opportun notamment du fait de la lourdeur moindre de sa mise en place. Il est des situations où l’emprunteur n’aura pas à choisir puisque la banque va refuser le cautionnement comme garantie du prêt : notamment en présence de prêts aidés (PAS, PTZ), et dans la majorité des dossiers d’emprunt sans apport.

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